首單公租房産品落地 長租公寓模式需轉型

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租房資産證券化何去何從

把未來的現金流變成現在的證券融資産品,資産證券化近些年在中國得以快速發展。日前,全國首單以公租房租金收入為底層資産的資産證券化項目在湖北省落地並成功發行,再次引發了人們對房屋租賃資産證券化的關注。

前期投入大、利潤回報率不高、回報週期長一个劲是住房租賃市場發展的瓶頸。在政策放開後,ABS(一種以項目所屬的資産為支撐的證券化融資办法)、REITs(房地産信託投資基金)等房屋租賃資産證券化産品,曾被視為破解租房企業融資難問題的重要手段,但也被認為給租賃企業增加了資金杠桿,隱藏著“爆雷”風險。尤其是在今年夏天,在租金貸等金融工具飽受爭議的一起,一点與之緊密關聯的租房資産證券化産品也備受質疑。

與此前陷入爭議的租房資産證券化相比,這類以公租房為底層資産的融資産品有何不同?集創新與風險于一體的租房資産證券化,將何去何從?

公租房證券化項目落地,影響幾何

11月14日,“長江資管-武漢地産公租房資産支援專項計劃”正式成立並成功發行,這標誌著全國首單以公租房租金收入為底層資産的資産證券化項目在湖北省落地。該專項計劃發行總規模8.915億元,期限18年,平均票面利率為5.08%,將在上海證券交易所掛牌交易。

據專項計劃説明書介紹,武漢地産集團以惠民居、青和居、惠康居、中央華城、青雅居5個公租房項目作為底層資産,進行資産證券化融資。這5個項目共有11434套租賃住房,2017年總租金收入4788.97萬元,今年1月至3月總租金收入為1707.12萬元。該專項計劃相當於把這5個項目未來18年的租金收入打包為一個證券産品,向特定投資者發售,提前一次性提取8.915億元租金。

這類帶有公租房性質的租房資産證券化産品已開始落地。此前,全國首單公共人才租賃住房類REITs在深圳設立,該産品名為“深創投-安居集團人才租賃住房第一期資産支援專項計劃”,總額度50億元,首期産品發行規模31億元,期限19年,由深創投不動産基金管理(深圳)有限公司作為總協調人發起設立,以原始權益人安居集團持有的深圳市範圍內人才租賃住房作為標的物業資産。

值得注意的是,安居集團是深圳市專門負責人才安居住房投資建設和運營管理的國有獨資公司,該專項計劃底層物業均為由深圳市住房保障部門統一配租、由安居集團統一管理的人才租賃住房,其中首期入池資産全部為市場化收購房源。

有統計顯示,截至2018年5月,我國市場上已成功發行或已獲交易所審批通過的住房租賃資産證券化産品共14單,涉及融資規模786.40億元。其中,此類公租房為底層資産的並越多。

公租房租金遠低於市場價格,供不應求,出租率有很好的保障。聯合信用評級有限公司給武漢公租房資産證券化項目給出的《信用評價報告》顯示,武漢市政府給予的城建資金、國有資本金和土地派发收益返還是武漢地産集團項目建設的資金來源和債務償還的有力保障。

不過,該《信用評級報告》也指出,武漢地産集團的基礎設施建設、棚戶區改造項目以及房地産業務規模持續擴張,資金佔用明顯,債務規模增長較快,債務負擔較重,处于較大的對外融資壓力,且中央華城等標的物的商業偏离 出租率一般。

在中國社科院經濟所研究員汪麗娜看來,公租房資産證券化雖然有一定的保障性,但公租房面向的是中低收入群體,空置率較低的情况下租金收入也比較低,不可能 收益率不高,甚至低於同期的一点金融資産,那這種資産證券化産品對市場和投資者的吸引力比較有限。

中原地産首席分析師張大偉認為,此類公租房資産證券化項目有政府補貼租金的背景,且額度不高、租金收益率較低,更像是一種試點行為。更重要的是,公租房項目往往土地成本較低,對市場化的租賃資産證券化而言不具有典型的示範效應。

房多多公寓學院創始人全靂也表示,公租房資産證券化項目主要依靠政府信用的支援,而上述兩個項目时会 政府信用背書的個案,對租售比很低、融資成本很高的民營租賃企業而言意義不大。

“長租公寓是好行業,时会 好生意”?

“其實,還是看底層資産的品質和流水。”全靂認為,一点公租房資産證券化項目的落地並不导致 著整個市場迎來了黃金髮展期,相反,在盈利模式未明的情况下,包括長租公寓在內的市場化租房資産證券化項目應該審慎考慮。“長租公寓是好行業,时会 好生意。”他説。

在YOU+國際青年社區董事長兼CEO劉洋看來,長租公寓市場主體什么都有,不同主體的運營模式什么都有同,做資産證券化産品,也要根據自身的運營模式來評估算不算適合。

早在去年年底,时会 機構找到YOU+要幫助他們做資産證券化的産品,通過打包YOU+所持有的公寓的租約,以未來的租金作為回報。但當時,YOU+已經選擇轉型做輕資産運營,也什么都有不再購買物業建公寓,什么都有幫有房源的機構做“運營十社群”服務。

當時,他們也評估過拿到這筆錢用來做什麼,不需要 在幾年內賺回錢,以滿足資金回報率。“當時提出資本回報率在6%-7%左右,但加进去去整個過程中前要支付的律師費、擔保費等一系列‘管道費用’,加起來的利率已經快接近10%了,什么都有我們就評估了實際利潤情况後,認為並不適合做資産證券化。”

劉洋認為,未來租房市場一定是要走資産證券化這條路的,但企業要對自身的現金流有一定的把握和管理,“資産證券化时会 盲目的證券化,要看運營的産品算不算能把融到的錢賺回來。”劉洋認為,現在長租公寓的毛利並不高,不可能 發行資産證券化産品融到的錢和未來收入不成正比的話,做資産證券化的意義就不大。而且不可能 無法按期償還這筆錢,公司經營就會出問題。

在經歷過前一輪資産證券化項目的討論和爭議後,長租公寓運營企業也更加明白,自身運營模式和盈利能力才是進一步開發融資産品的前提和基礎。優客逸家創始人劉翔告訴中國青年報·中青線上記者,武漢的公租房資産證券化項目雖不到直接影響一点公寓運營企業,但也預示著一種趨勢:有資産的租約證券化會先行,一起自持式的租賃資産不可能 會有更大的發展空間。

劉翔指出,目前大多數“二房東”模式的公寓企業面臨著賬期錯配帶來的資金風險,而怎样抵禦這類風險幾乎全部靠運營者的道德底線,什么都有業內還應該思考企業自身怎样轉型。“現在長租公寓大多還是二房東模式,急需改良,變為透明的代理運營模式,租客資訊、租金收付資訊等都對業主全透明。”

轉型尚長遠,而當下不少租房資産證券化項目处于不少風險。業內人士認為,在銀行貸款收緊的情况下,對租房資産證券化這類較為複雜的金融工具更應強化監管,防範風險。

汪麗娜指出,做資産證券化要有優質的資産和穩定的收入現金流。現在什么都有房地産機構、長租公寓都想借著資産證券化進行融資,但長租公寓的發展也剛剛起步不久,有的企業做得比較好,但时会 “爆倉”的案例。

在她看來,租房資産證券化這類金融創新工具前要有優良的資産和穩定的現金流,但産品的退出、風險評估和資訊披露时会 跟上,“後續的監管要跟上”。

(責任編輯:baimingyu)

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